各区、县（市）人民政府，市政府各部门，各直属单位：

　　经市政府同意，现将市房产局《2010—2012年弃管住宅区综合改造工作方案》转发给你们，请认真贯彻落实。

沈阳市人民政府办公厅
二○一○年四月三十日

2010—2012年弃管住宅区综合改造工作方案

（市房产局　二○一○年四月二十九日）

　　我市城区现有非物业管理旧住宅区2696个。其中1502个住宅区由于多数房屋无法落实房屋维修责任主体或房屋维修责任主体无法履行房屋维修责任而成为弃管住宅区，普遍存在房屋维修难，居民生活不便的问题。对此，市委、市政府高度重视，决定利用3年时间，对弃管住宅区实施综合改造工程。为做好此项工作，制定本方案。

　　一、指导思想

　　坚持以党的十七大精神为指导，以科学发展观为统领，按照“统筹安排，分步实施，区域负责，因地制宜”的工作原则，大力实施弃管住宅区综合改造工程，全面改善广大人民群众的居住环境。同时，狠抓建管衔接，强化后续管理，建立全新的管理体制和长效机制，努力打造“中国北方一流”的发展环境、生态环境和人居环境，为建设和谐社区奠定坚实基础。

　　二、工作目标

　　从2010年起至2012年止，全面完成弃管住宅区综合改造任务。其中，2010年完成总量的40%，同时建成10个高标准改造小区；2011年和2012年各完成总量的30%。

　　三、改造内容

　　针对我市弃管住宅区存在的主要问题，确定改造内容如下：

　　（一）修缮房屋本体。对屋面进行防水处理，对房屋外墙进行维修和粉饰，对破损的台阶、散水坡和雨搭进行修缮。

　　（二）更换老化的共用电气线路。

　　（三）维修室内共用下水、庭院排水管线。修缮或更换室内渗水的共用下水管线；疏通庭院内窨井、下水井、化粪池。

　　（四）增设安全防范设施。安装视频监控系统，修缮或更换破损的楼道灯，有条件的住宅区可以根据居民意愿建设围墙、大门、门卫室等设施。

　　（五）完善配套设施。有条件的小区可建设经营管理用房，配置环卫设施，修缮或改造自行车棚（库），增设晾衣架、公示板、休闲椅等便民设施。

　　（六）清理美化楼道。清理乱堆杂物，修补或更换破损的单元门窗，粉饰楼道墙面，修缮损坏的楼梯扶手等。

　　（七）清理违法建设。拆除庭院内的乱搭乱建及侵占绿地、道路的违法建设。

　　此次改造工程中，各区（开发区）应当根据住宅区的实际情况确定改造项目，做到因地制宜、突出重点和有保有压，避免摊子过大，投资过散。其中（一）、（二）、（三）项为重点改造项目，应优先安排；房屋及其附属设施设备状况较好的不予改造。和平、沈河、铁西、皇姑和大东等区应当选择2—3个基础条件较好的小区，适当提高改造标准，增加道路、绿化等改造项目，建设集休闲、娱乐、健身、文化为一体的社区广场，突出环保概念和文化品位，建成高标准改造小区，推动综合改造工作上水平。其他区（开发区）也可根据实际建设1—2个高标准改造小区。

　　四、实施步骤

　　2010年的工作根据项目建设的实际情况积极推进。2011年和2012年的工作大体分为4个阶段：

　　（一）调查摸底、拟定计划阶段（上年11月至当年2月）。各区（开发区）按照市政府统一下达的总体计划，落实当年改造工程的具体点位，统一上报市房产局。市房产局审核后，申请城建计划立项。

　　（二）规划设计、征求意见阶段（3月至4月）。各区（开发区）按照市政府批准的计划，对改造项目进行规划设计，并征求社区委员会和居民的意见。

　　（三）确定方案、组织实施阶段（5月至10月）。市房产局负责部分工程设计和大宗材料的招标采购工作。各区（开发区）负责确定具体改造方案，以及工程、监理、设备和除大宗材料以外的其他材料的招标采购工作，组织实施综合改造工程。

　　（四）竣工验收、总结评比阶段（11月—12月）。弃管住宅区综合改造工程竣工后，实行三级验收制度，街道办事处负责组织社区居委会和居民代表进行初验；区政府（开发区管委会）和市房产局负责组织有关部门进行复验和竣工验收。在此基础上，市弃管住宅区综合改造工程指挥部将组织评选市民满意工程，通报表扬做出突出贡献的单位和个人。

　　五、资金使用和管理

　　此次改造工程3年投资预算总额约15亿元，市政府承担约6亿元，区政府（开发区管委会）承担约9亿元。

　　（一）单位工程造价。经测算和有关部门审定，弃管住宅区综合改造工程按建筑面积折算，单位造价为每平方米37.74元，含设计、招投标代理、工程建设、施工监理等管理费用。高标准改造小区按建筑面积折算，每平方米工程造价不超过70元。

　　（二）资金投入及偿还方式。和平、沈河、皇姑、大东、于洪等区，资本金、贷款和偿贷按市、区政府1:1的比例分担；铁西、沈北、蒲河、苏家屯、浑南、经济技术开发区等区，资本金、贷款和偿贷由区政府（开发区管委会）独立承担。

　　（三）贷款资金使用管理。按照相关要求，建立工程款和材料款的“按月拨付”制度。具体办法由市资金办会同市房产局另行制定。

　　六、招投标管理

　　此次改造工程的设计、施工、监理单位，以及与工程建设有关的材料采购，由市城建重点工程投资建设有限公司（以下简称市重投公司）委托相关单位进行招标。

　　（一）屋面防水、墙体粉饰、共用电气线路和下水管网修缮的统一设计，以及屋面卷材防水、外墙粉饰涂料、居民楼内电线、电缆和下水管材等材料供货商的招标组织工作，由市重投公司委托市房产局负责，中标合同由市房产局指定并经市重投公司授权的法人单位与中标单位签订。

　　（二）各区（开发区）改造项目的设计、施工、监理单位，以及其他材料供货商的招标采购，其组织工作由市重投公司委托各区政府（开发区管委会）负责，中标合同由各区政府（开发区管委会）指定，并经市重投公司委托授权的法人单位与中标单位签订。

　　七、责任分工

　　为加强此项工作的领导，市政府成立由分管副市长任总指挥，有关部门为成员单位的弃管住宅区综合改造工程指挥部（简称市指挥部），负责综合改造工程的组织领导工作。市房产局作为指挥部的工作部门，具体负责协调、指导、督查和日常管理工作。各区（开发区）也有建立相应的管理体系，负责本地区的综合改造工程。

　　此次改造工程的实施主体为各区政府（开发区管委会），其他相关部门应当按照各自职责加强指导和监督。

　　（一）市房产局负责制定统一标准、工作方案，下达任务指标，组织大宗材料采购，高标准改造小区的设计审核，定期召开调度会，每月核定材料用量和工程进度，并编制资金使用计划，逐月提报审计资料，对工程质量和进度监督检查，组织验收评比，起草加强旧住宅区管理的指导意见。

　　（二）各区政府（开发区管委会）负责提报本区的综合改造计划，组织居民讨论综合改造方案，落实市政府下达的任务指标，筹集本区资本金，落实区本级资金贷款的还款来源，并列入年度预算，组织有关招标工作，协调各类矛盾纠纷，落实旧住宅区后期管理等。

　　（三）相关部门职责。

　　1.市发展改革委负责工程改造项目开行贷款资金的申请、使用等综合协调工作。

　　2.市资金办负责工程改造项目开行贷款的借入、使用及偿还的归口管理工作。

　　3.市财政局负责工程改造项目的工程预算审核和决算，筹集市本级资本金，落实市本级资金贷款的还款来源，并列入年度预算等工作。

　　4.市建委负责将市房产局审核后的项目计划列入市城建计划。

　　5.市行政执法局负责配合相关单位拆除违法建设工作，并组织和指导执法进社区工作。

　　6.规划和国土资源局负责协调各区局做好新增建设项目的规划审批工作。

　　7.市城管局负责协调各区（开发区）做好弃管住宅区综合改造后的道路维护和环境卫生工作。

　　8.市审计局负责对资金使用单位和项目接受、运用资金的真实、合法和效益情况，依法进行审计监督。

　　9.市物价局负责未成立业主委员会的住宅区后期管理收费定价工作。

　　10.市公安局负责做好小区周边小街巷路停放机动车管理工作。

　　11.市路灯局负责住宅区内破损路灯的维修更换工作。

　　12.市供电公司负责配合电气改造施工队伍做好停电、送电等工作。

　　13.市综治办负责指导安装住宅区电子监控设备，协调维修更换楼道内损坏的感应灯，指导社区强化治安综合治理工作。

　　14.市绩效办负责依据此方案对各区政府（开发区管委会）和相关单位进行绩效考评。

　　15.市重投公司负责配合市房产局和相关单位做好招标采购工作，按计划提取开行贷款，向开行提报相应资金提取信息，协调项目单位及各区政府（开发区管委会）缴付贷款到期本息等工作。

　　16.市监察局负责对实施综合改造的行政机关及其工作人员履行职责情况进行监察，对违纪行为进行调查处理。

　　八、后期管理

　　为彻底解决弃管住宅区的管理问题，切实改善人民群众的居住环境和生活条件，最大限度地巩固和发展弃管住宅区综合改造成果，提高政府投资效能，提升城市管理水平，防止弃管住宅区综合改造后出现“前治后乱”和“一年新、二年旧、三年破”等问题，保证弃管住宅区管理长治久安，人民群众安居乐业，市政府将积极推进旧住宅区管理体制和机制的创新工作，落实好相关管理政策，制定弃管房及未建立维修资金商品房的维修资金续筹、补建办法，从根本上保障弃管住宅区综合改造后的管理和维护，从而使我市弃管住宅区管理工作步入良性循环。7月底之前出台我市加强旧住宅区管理工作的指导意见。

　　九、有关要求

　　（一）提高认识，加强管理。此项工作是人民群众的第一需要，是市委市政府最关注的民生工程，是践行科学发展观的具体化，是落实“调结构、优环境、惠民生”工作要求的新举措，有关地区、部门和单位要提高认识，统一思想，迅速行动，层层落实责任，努力把这一造福百姓的实事办好。

　　（二）发动全民参与。有关地区、部门和单位要深入社区，深入住户，做好居民工作，积极争取居民的参与、支持和理解，为加强弃管住宅区管理奠定良好的群众基础。

　　（三）加强过程监督。弃管住宅区综合改造工程涉及财政资金，有关部门和单位应当加强对工程招投标和资金使用等关键环节的监督和管理，从源头上预防腐败发生。要严格把好招标、材料进场、工程施工等关键环节，加强管理制度建设和干部队伍廉政建设，保证“民心工程”成为优质工程和廉政工程

　　（四）加强舆论宣传。有关地区、部门和单位要充分发挥新闻媒体的正面导向功能，广泛深入地宣传党和政府为民办实事、解难事的工作成果，引导广大居民参与改造和管理，共建美好家园。同时，还要充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，对工作责任不落实的单位和市民不满意的工程予以曝光。