【出台背景】

　　为促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），结合沈阳市实际情况，沈阳市房产局出台了沈阳市商品房预售资金监管办法。

　　【监管范围】

　　沈阳市各区（不含辽中区）城市规划区国有土地范围内，取得预售许可的商品房，在不动产首次登记完成前进行销售，其预售资金的存入、支取及监督管理适用本办法。

　　新民市、辽中区、康平县、法库县的商品房预售资金监管可参照本办法执行。

　　【监管机构及原则】

　　沈阳市房产局是沈阳市商品房预售资金监管的行政主管部门，遵循政府监管、专款专户、全额存入、分节点按比例监管的原则，负责商品房预售资金监管的日常工作。

　　具备商品房预售资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，经市房产局确认，可以列入商品房预售资金监管合作银行名录，配合开展商品房预售资金监管业务。市房产局与监管银行签订《沈阳市商品房预售资金监管协议》。监管机构在监管银行开立“商品房预售资金监管专用存款账户”。

　　【监管程序】

　　一、开立账户

　　房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行，在监管账户内开立“商品房预售资金专项账户”，专项账户应当按照商品房预售项目开立。监管机构、监管银行、房地产开发企业三方应当签订《沈阳市商品房预售资金监管协议》。协议主要包括：协议各方名称、法定代表人、地址；监管项目名称、范围；监管账户和专项账户名称、账号；预售资金收存、支取方式及支取比例；违约责任；争议解决方式；约定的其他事项。

　　二、预售许可

　　房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应当在预售方案中明确监管银行、专项账户等预售资金监管事项。

　　三、存入资金

　　房地产开发企业应当使用专项账户收取购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款。涉及到房地产抵押的应当将专项账户作为购房人抵押贷款到账账户。

　　四、支取资金

　　房地产开发企业可以按照预售商品房项目中单幢建筑的工程建设进度，按节点申请支取相应比例的资金：

　　(一)项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%，且工程主体结构达到地上“正负零”的，可以申请按存入商品房预售资金50%的比例支取;

　　(二)达到主体结构1/2的，可以申请按存入商品房预售资金65%的比例支取；

　　(三)达到主体结构封顶的，可以申请按存入商品房预售资金80%的比例支取，主体结构封顶是指建筑物主体屋面顶板砼完成；

　　(四)达到主体结构完工的，可以申请按存入商品房预售资金95%的比例支取，主体结构完工是指主体结构封顶后，内外部装饰装修、水电气暖等配套设施全部完成；

　　(五)完成工程质量竣工验收的，可以申请支取存入商品房预售资金总额的98%；

　　(六)预售商品房完成不动产首次登记后，可以申请支取剩余的商品房预售资金和商品房预售资金的全部利息。

　　对于10层以上(含10层)的高层建筑可以增加1/4和3/4控制节点。达到主体结构1/4的，可以申请按存入商品房预售资金55%的比例支取；达到主体结构3/4的，可以申请按存入商品房预售资金70%的比例支取。

　　根据监管机构同意划转的比例，监管银行将存入专项账户的商品房预售资金划转至房地产开发企业指定的账户。

　　【保函业务】

　　房地产开发企业可以凭银行出具的现金保函部分抵顶商品房预售监管资金，但银行出具的现金保函期限应当明确至完成不动产首次登记。保函抵顶按照以下程序办理：

　　1.核定额度。房地产开发企业与保函银行和监管银行协商达成一致。监管部门通过商品房买卖合同备案系统、一房一价系统分别核定已售房屋总价款和未售房屋总货值，告知房地产开发企业保函额度。

　　2.申请。房地产开发企业确认资金监管账户，通过监管系统向监管部门提交有关材料申请保函抵顶。同时，在售项目提交《监管资金拨付申请书》，新增预售项目与监管部门、监管银行签订《沈阳市商品房预售资金监管协议》。

　　3.受理。监管部门网上受理保函抵顶申请后，经核查申请单位无资金监管不良行为记录的，将出具保函情况记载于《监管账户建立通知书》，通知监管银行与房地产开发企业签订《补充协议》。

　　4.保函开具。房地产开发企业与监管银行签订《补充协议》，按照保函银行要求，申请开具保函，之后将保函递交监管银行。

　　5.保函审核。监管银行对保函的合法性、提保及赔付能力、金额及期限等情况进行审核。同意接收保函的，通过监管系统上传保函和《补充协议》。

　　6.保函抵顶。监管部门按照保函内容，对在售项目拨付已售房屋的监管资金并抵顶剩余未售房屋的监管资金；对新增项目抵顶全部未售房屋的监管资金并办理《商品房预售许可证》。

　　【动态监管】

　　市房产局可以根据房地产开发企业信用状况及动态监管情况制定提高或降低商品房预售资金监管比例的办法。基础信用评价每年开展一次，通过基础信用评价的开发企业的预售项目，按照销售单价不同，各个节点可支取预售资金比例提高5%-10%。

　　【资金支取申请材料】

　　房地产开发企业申请支取商品房预售监管资金的，应当向监管机构提出申请，按照监管节点提供材料并对材料的真实性负责：

　　(一)申请表；

　　(二)委托书及被委托人身份证复印件；

　　(三)工程建设进度相关证明材料及影像资料：

　　1.主体结构工程达到正负零节点的，无需提交证明材料，由监管机构网上查询其商品房预售许可证办理情况；

　　2.主体结构工程进度达到1/4、1/2、3/4节点及封顶、完工的，应当提交房地产开发企业、施工单位和监理单位三方出具的证明材料；

　　3.通过竣工验收的,应当提交建设工程竣工验收备案书；

　　4.完成不动产首次登记的，应当提交不动产首次登记证明。

　　第十五条监管机构应当自受理房地产开发企业支取资金申请之日起3个工作日内完成审核。对于主体工程进度达到1/4、1/2、3/4节点及封顶、完工的，监管机构应当进行现场查勘。

　　经审核符合支取条件的，监管机构出具同意划款通知书，以电子文件方式传递给房地产开发企业和监管银行，监管银行依据通知书进行划转；不符合支取条件的，监管机构以电子文件方式通知房地产开发企业并说明理由。

　　【特殊情形部分解除监管】

　　房地产开发企业与购房人达成退房协议并已办理完撤销商品房买卖合同备案手续的，房地产开发企业可以向监管机构申请解除对该部分资金的监管。监管机构核实后，通知监管银行解除该部分资金的监管。

　　【法律责任】

　　房地产开发企业有下列行为之一的，监管机构可以暂停拨付预售资金，并责令其限期整改，未按要求进行整改的，经监管机构申请，市房产局可以关闭该项目网上打印商品房买卖合同功能：

　　(一)未按规定将全部房价款存入专项账户的；

　　(二)以收取其他款项为名变相逃避监管的；

　　(三)提供虚假资料逃避监管的；

　　(四)其他违反商品房预售资金监管的行为。