施仲娟代表：

　　您提出的《关于老旧小区改造后聘请物业公司管理的有关建议》收悉，现答复如下：

　　一、2018年提质改造工程及后续管理

　　(一)沈阳市现有旧住宅区2381个，共涉及108.92万户居民。今年全市将改造提质120个老旧小区，已通过媒体向社会公布(具体改造名单详见附件)。

　　(二)今年改造后的旧住宅区，落实街道和社区居委会的属地管理职责，发挥业主委员会的主体作用，主要通过实行专业化物业服务或业主自治等方式加强后续管理和服务。

　　1.强化社区核心作用，保证长治久安。建立以社区党组织为核心，社区居委会和业主委员会为主导的，一核两委多元协商共治工作机制；加快推进老旧小区业主大会和业主委员会组建工作，将其作为社会治理和社区建设的重要内容，与小区改造提质同步推进，发挥业主委员会在小区事物管理中的主人翁作用；建立健全社会居委会、业委会、物业公司三方联动协调机制，化解矛盾，调节纠纷，更好地服务小区居民。

　　2.落实后续管理模式，保证长期有效。改造提质后，小区的管理和维护由业主自行负责。街道社区要指导和帮助改造提质后的老旧小区实现物业管理或自治管理。对基础条件较好、业主意愿较高的小区，可引入品质物业企业实行专业化物业服务。对选择业主自治的，应具备保洁、园区秩序维护和共用设施设备小修养护3项基本服务内容。同时，各区可结合非物业小区扫保市场化，探索新的管理和服务模式。

　　(三)《沈阳市物业管理条例》第五十三条中规定，旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在当地居民委员会的指导下，实行住宅区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。

　　2015年，我们下发了《关于加强旧住宅区管理的指导意见》(沈房发〔2015〕91号)，明确提出引导旧住宅区实施物业管理，社区居委会要监督和指导旧住宅区根据实际情况和居民意愿，科学确定旧住宅区的物业化管理模式，选择合适的实施方案，推行物业化管理。

　　同时，通过业主大会决议，决定实施专业化物业管理的，应通过公开招投标的形式，在沈阳市房产网发布招标信息，具备承接招标项目相应能力要求的物业服务企业，依照相关规定办理招投标手续。双方达成共识后签订《物业服务合同》，开展物业服务。

　　二、物业管理相关措施

　　为解决居民与物业的矛盾冲突，我市主要采取几方面措施：

　　一是印发《全市住宅区建立“四位一体”管理模式的工作方案》(沈房发〔2017〕61号)，建立住宅区“四位一体”物业管理模式。住宅区“四位一体”物业管理模式，是指由街道办事处牵头，社区居委会、业主委员会、住宅区监督小组和物业服务企业四方共同参与的工作模式，协调监督物业管理工作。建立住宅区“四位一体”议事协调机制。建立联席会议制度，本着“群策群力、集思广益”的原则，街道办事处根据各方提议组织召开四方联席会议。会议要对辖区内涉及物业管理投诉、意见或者建议进行深入讨论与研究，分析解决途径，形成会议记录。

　　二是开展培训活动。印发了《沈阳市物业管理法规政策进社区宣传培训活动方案》，根据文件要求和工作部署，对各区街道办事处、社区居委会、物业服务企业等相关工作人员开展培训工作，讲解《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业管理条例》、《物权法》、《关于加强住宅区物业管理的实施意见》等法律法规文件，普及业主大会和业主委员会知识，对物业管理热点问题进行解答。2015年共召开培训会25场，参与培训人数1445人；2016年召开培训会10场，参与人数482人，通过培训提高了物业管理相关从业人员特别是业主委员会依法管理业主事务的能力；2017年召开培训会4场，参与人数160人。 2018年，为进一步加强旧住宅区业主委员会组建工作的指导，我们制作培训课件，专人包区，深入社区，开展“点对点”培训。截至目前共召开9场培训大会，参与人数300余人。

　　三是下发《沈阳市房产局关于开展全市住宅区物业服务质量考评工作的通知》，对小区物业服务质量进行综合打分。区房产局结合日常监督检查情况、小区投诉处置情况、企业违法违规情况、企业信用信息情况对物业服务质量进行综合打分。街道办事处和社区居委会结合日常监督小区物业服务情况、贯彻上级要等情况，对小区物业服务质量进行综合打分；业主委员会和业主根据小区物业服务合同履行、小区投诉处理、配合业主委员会开展工作等情况对物业服务质量进行综合打分。

　　四是印发了《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》(沈房发〔2017〕72号)，其中第二十一条依据信用扣分结果，市物业行政主管部门对严重失信物业企业进行如下处理：(一)不得参与物业项目招标投标活动；(二)不得承接新的物业管理项目；(三)限制参加各类表彰奖励活动等。

　　三、收取物业履约保证金的问题

　　根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条，物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。业主委员会可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金，收取标准由双方协商确定。

　　感谢您对政府工作的关心和支持。

　　沈阳市人民政府

2018年4月9日