按照要求，现将《沈阳市物业专项维修资金管理办法（草案）》公众反馈意见答复情况报告如下：

　　一、关于建议一的回复意见

　　感谢您对沈阳市物业专项维修资金管理办法修订工作的支持和关注，针对您反映的问题，经认真研究后，现回复如下：

　　（一）关于“充分保障业主知情权，明确异议表决”的问题。

　　此次关于《沈阳市物业专项维修资金管理办法》的修改是在《民法典》出台背景、结合实践中成熟做法的作出的调整。使用维修资金需按照《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《辽宁省物业管理条例》、《沈阳市物业专项维修资金管理办法》之相关规定的程序及要件办理，上位法如有规定从其规定。您所反映的问题涉及业主表决过程中出现不同意见时的处理事宜，我们建议通过完善业主议事规则、表决程序等方面予以完善。关于应急维修工作，我们今年已将《沈阳市物业专项维修资金应急使用管理办法》修订工作列入2021年度沈阳市行政规范性文件发文计划，该文明确了通过应急维修前公告应急方案、工程竣工后公示维修资金应急使用及费用分摊情况等方式让业主充分取得知情权。并对公告期相关业主提出异议的作出了明确规定。

　　（二）关于“法院强制执行维修资金的合理性问题”事宜。

　　针对施工单元与业委会之间民事工程纠纷事宜，因直接关系到小区维修资金的使用、执行，房产部门并非诉讼当事人，在业委会成为被执行人的案件中，在收到人民法院执行文书后，根据《民事诉讼法》及国家关于人民法院执行工作的规定，房产部门作为协助义务必须按照人民法院的执行文书履行相应的义务，否则面临被罚款、拘留等司法处罚。另外，因维修资金牵扯广大业主合法权益，且有《住宅专项维修资金管理办法》等规章的细化规定，我们在协助执行过程中也会向执行法院提供相应的执行异议材料，避免业主维修资金被违规执行的问题。

　　（三）关于“物业服务企业参与”的问题。

　　根据《物业管理条例》、《沈阳市物业专项维修资金管理办法》及其他司法实践经验来说，有权决定使用维修资金的主体为业主大会或业委会（未成立业委会的社区代行），业委会作为业主大会的执行机构为申请维修资金的合法主体，物业公司作为小区管理服务者，可以依法协助、配合业委会办理维修资金申报、使用等相关工作。

　　（四）关于“应急申报审核与时限要求”的问题。

　　我们非常重视应急申报工作。《沈阳市物业专项维修资金应急使用管理办法》的修订工作列入2021年度沈阳市行政规范性文件发文计划，该文对物业专业维修资金应急使用的范围、程序及监督管理等方面作出了规定，确定了应急使用的申报主体、应急情况认定机构、工作流程和审核时限。预计出台后将进一步规范应急使用程序，提高维修资金使用效能，有效保障物业共用部位、共用设施设备使用安全。有效加强我市物业专项维修资金应急使用管理工作。

　　（五）关于“首付款制度”问题。

　　2018年，沈阳市房产局下发的《沈阳市物业专项维修资金使用结算程序及规范》（沈房发74号）对预付款作出了明确规定：合同金额在50万元以上且合同中有预付款约定的可以按照不高于维修资金专户可支付分摊金额50%的比例申请拨付工程预付款。同时，按照《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《沈阳市物业专项维修资金管理办法》、《辽宁省物业管理办法》之相关规定，维修资金使用及使用方式（付款方式）均为业主表决事项，我们建议通过完善业主议事规则、表决程序等方面，予以完善。

　　（六）关于“设置审价，招标门槛”问题。

　　我们已制订了相关配套规定并依法依规执行。2018年，为了优化物业专项维修资金使用流程，提高维修资金使用效率，沈阳市房产局下发了《沈阳市物业专项维修资金使用申报程序及规范》（沈房发[2018]73号），该文件明确规定工程总造价在5万元以上的，业主委员会（社区居委会）应抽取工程造价咨询（审计）单位。业主大会决定聘请工程监理单位的，应在抽取工程造价咨询单位的同时抽取工程监理单位。

　　（七）关于“明确公共收益归集”问题。

　　该问题并非是《沈阳市物业专项维修资金管理办法》的修订内容。按照《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》相关规定，事关业主公共收益问题，若物业公司予以侵占，建议业主通过业委会要求物业公司予以返还，依法维权。

　　（八）关于业委会等问题。

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）相关规定：维修资金是指专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修资金管理遵循专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。业主委员会作为维修资金使用的申报主体，如出现违规等行为，可依据《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》、《沈阳市物业管理条例》等关于业委员相关条款进行处理,涉及违法的，可通过法律途径维权。 

　　二、关于建议二的回复意见

　　感谢您对沈阳市物业专项维修资金管理办法修订工作的支持和关注，针对您反映的“关于配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米92元交存的问题”，经认真研究后，现回复如下：

　　此次《沈阳市物业专项维修资金管理办法（草案）》的修订主要对原办法部分条款与《中华人民共和国民法典》和《辽宁省物业管理条例》等现行法律法规相抵触个别条款进行的小修，其它内容未做调整，待国家《住宅专项维修资金管理办法》等上位法修订后再调整完善。我市住宅专项维修资金收费标准执行的是2016年标准，当时制订是依据国家《住宅专项维修资金管理办法》第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”的规定。我市根据市造价站提供的2014年建安成本数据，按照约5.5%比例确定的业主交存首期物业专项维修资金标准为：配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米92元交存；未配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米63元交存。2016年确定以来未做调整，经了解，目前全国其它部分城市非电梯和电梯收费标准分别如下：济南60/120；太原50/90；合肥80/110；福州100/150。综上，我市收费标准符合国家的相关政策。

　　三、关于建议三的回复意见

　　感谢您对沈阳市物业专项维修资金管理办法修订工作的支持和关注，针对您反映的“关于建议修订规章征集意见时把具体做出修改的条款单独列出，便于比对，明确修订的内容的问题。”，经认真研究后，现回复如下：

　　此次《沈阳市物业专项维修资金管理办法（草案）》的修订主要对原办法部分条款与《中华人民共和国民法典》和《辽宁省物业管理条例》等现行法律法规相抵触个别条款进行的小修，其它内容未做调整。在制订《办法》过程中，我局已起草完成《沈阳市物业专项维修资金管理办法（草案》及条款依据及说明对照表，如需要，我局将及时将相关材料转发给您，方便您比对明确修订的内容。

　　四、关于建议四的回复意见

　　感谢您对沈阳市物业专项维修资金管理办法修订工作的支持和关注，针对您反映的“关于电梯按每平92元收取维修基金的问题。”，经认真研究后，现回复如下：

　　此次《沈阳市物业专项维修资金管理办法（草案）》的修订主要对原办法部分条款与《中华人民共和国民法典》和《辽宁省物业管理条例》等现行法律法规相抵触个别条款进行的小修，其它内容未做调整，待国家《住宅专项维修资金管理办法》等上位法修订后再调整完善。我市住宅专项维修资金收费标准执行的是2016年标准，当时制订是依据国家《住宅专项维修资金管理办法》第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”的规定。我市根据市造价站提供的2014年建安成本数据，按照约5.5%比例确定的业主交存首期物业专项维修资金标准为：配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米92元交存；未配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米63元交存。2016年确定以来未做调整，经了解，目前全国其它城市如济南非电梯和电梯收费标准分别为60/120；太原50/90；合肥80/110；济南60/120。综上，我市收费标准符合国家的相关政策。

　　沈阳市房产局

　　2021年3月17日