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沈阳市物业管理条例
(修订草案)
    稿源: 沈阳日报  2018-08-27 07:59
 

  第一章 总 则

  第一条为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

  第三条市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。

  区、县(市)房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。

  公安、民政、财政、规划、环保、建设、城建、城市管理行政执法、质监、人防、工商、价格等有关部门,按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

  第四条街道办事处、乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责:

  (一)组织成立首次业主大会会议筹备组;

  (二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;

  (三)指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作;

  (四)协调和指导老旧住宅区物业管理工作;

  (五)协调物业管理与社区管理服务之间关系,调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

  第五条物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业行为,调解行业争议,推动行业健康有序发展。

  第二章 前期物业管理

  第六条建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

  建筑面积不超过三万平方米的,经区、县(市)房产主管部门批准,可以采取协议方式选聘。

  第七条建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的,应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,向物业所在地的区、县(市)房产主管部门办理招标备案,并提供下列资料:

  (一)建设单位工商营业执照和资质证书;

  (二)物业管理区域划分意见书;

  (三)招标文件;

  (四)临时管理规约;

  (五)法律、法规规定的其他材料。

  建设单位制定的临时管理规约,不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

  第八条建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,合同期限不得超过三年。自前期物业服务合同签订之日起十五日内,建设单位应当将前期物业服务合同报区、县(市)房产主管部门备案。

  第九条新建住宅交付使用前,建设单位应当持新建住宅所在地区、县(市)建设主管部门出具的《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》向区、县(市)房产主管部门申请办理新建住宅交付使用备案手续。

  对未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的商品住房项目,区、县(市)房产主管部门不予备案。商品住房不得交付使用。

  第十条物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时,应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房。对于在承接验收中发现的问题,物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决,并签订书面协议。

  第十一条建设单位应当与物业服务企业做好物业承接查验工作,并于现场查验二十日前,向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工验收资料;

  (二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

  (三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料;

  (六)业主名册;

  (七)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单;

  (八)承接查验所必需的其他资料。

  第十二条物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三十日内,到物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

  物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况,在物业管理区域内显著位置公告。

  第十三条建设单位交付住宅物业时,应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

  第十四条建设单位应当按照国家规定的物业保修期限和保修范围,履行保修责任。

  第三章 业主、业主大会和业主委员会

  第十五条业主在物业管理活动中,依法享有权利,履行义务。

  业主可以依法设立业主大会,选举业主委员会。

  只有一个业主或者业主人数较少,且经全体业主同意不设立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十六条业主应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定,按时交纳物业服务费。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

  第十七条符合下列条件之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当会同区、县(市)房产主管部门组织召开首次业主大会会议:

  (一)交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的;

  (二)交付的房屋户数达到总户数百分之五十的;

  (三)自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

  物业管理区域符合前款条件之一的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用公共设施设备的证明和物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

  第十八条业主大会可以充分利用短信、微信等信息化手段,提高表决效率。

  第十九条业主委员会委员、候补委员应当在具备下列条件的业主中选举产生:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

  (三)按时交纳物业服务费和物业专项维修资金;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定的公信力、组织能力和文化水平;

  (五)本人、配偶及其亲属未在本物业管理区域物业服务企业或者建设单位任职;

  (六)具备与履行职责相适应的工作时间。

  业主委员会由五至十一名委员单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任、副主任。

  第二十条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (二)执行业主大会的决定和决议;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费以及其他相关费用;

  (七)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地的区、县(市)房产主管部门办理备案手续:

  (一)业主大会设立和业主委员会选举决议;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主委员会主任、副主任以及其他成员名单;

  (五)业主大会决定的其他重大事项。

  符合备案条件的,区、县(市)房产主管部门自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

  业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  第二十二条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)物业专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公开的情况和资料。

  前款第五项、第六项和第七项规定的事项应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布。

  第二十三条业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议完成换届选举,并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

  第二十四条不具备成立业主大会条件的物业管理区域,或者具备成立条件而未成立,且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域,可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责。

  第二十五条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十六条业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有财物的,新一届业主委员会可以请求街道办事处、乡镇人民政府、代行业主委员会职责的居(村)民委员会督促其移交;必要时,由公安机关依法给予协助。

  第四章物业管理服务、使用与维护

  第二十七条物业服务主要包括以下内容:

  (一)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划,经业主大会通过后组织实施;

  (二)维修、养护共用设施设备;

  (三)物业管理区域内公共秩序的维护;

  (四)日常清扫保洁,将装修以及生活垃圾收集到指定的垃圾中转站;

  (五)绿地以及附属设施养护管理;

  (六)物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治;

  (七)物业管理区域内机动车辆停放以及交通秩序的维护;

  (八)建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案;

  (九)业主与物业服务企业约定的其他事项。

  第二十八条物业服务企业享有下列权利:

  (一)根据业主大会决定对物业实施管理;

  (二)收取物业服务费;

  (三)委托专营企业承担专项物业服务;

  (四)建议业主委员会协调与业主的纠纷;

  (五)法律、法规规定的其他权利。

  第二十九条物业服务企业应当履行下列义务:

  (一)依法制订物业服务制度和物业服务方案;

  (二)依照物业服务合同提供服务;

  (三)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划,提交业主大会讨论,年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等;

  (四)每半年向业主委员会报告工作,报送物业维修账目,接受业主、业主委员会的监督;

  (五)按照业主、业主委员会要求,列席业主大会、业主委员会会议,解答业主、业主委员会提出的咨询,听取意见和建议,改进和完善管理服务;

  (六)在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产;

  (七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作;

  (八)劝阻违反管理规约以及物业管理制度的行为;

  (九)协助有关部门做好安全防范工作;

  (十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第三十条物业服务企业不得有下列行为:

  (一)将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人的;

  (二)擅自改变物业服务用房用途的;

  (三)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的;

  (四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (五)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (六)物业服务合同终止时,不按照规定移交物业服务用房和有关资料的;

  (七)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的;

  (八)不履行物业服务合同;

  (九)法律、法规禁止的其他行为。

  第三十一条物业服务企业应当在物业合同终止之日起三十日内,在物业所在地的区、县(市)房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下,向业主委员会或者代行职责的居(村)民委员会移交本条例第十一条规定的资料以及下列文件和资产,并与新选聘的物业服务企业做好交接工作:

  (一)实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料;

  (二)物业服务用房和属于业主共用的场地、设施设备;

  (三)预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余;

  (四)与物业项目相关的债权债务清单;

  (五)物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账;

  (六)应当移交的其他管理资料和资产。

  第三十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护,绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用,以及固定资产折旧等支付的费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。

  第三十三条物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

  业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合。

  第三十四条物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得有下列行为:

  (一)违反物业服务合同约定,减少服务内容,降低服务质量和标准;

  (二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

  (三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,处分属于业主共有的财产;

  (四)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,将电梯使用、汽车停放、办理不动产登记等与物业服务收费相捆绑。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,造成业主损失的,应当承担相应的法律责任。

  第三十五条前期物业管理期间,物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示,接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后,物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险,由业主大会决定。

  第三十六条物业管理活动中发生纠纷的,可以协商解决。无法协商解决的,可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县(市)相关主管部门进行调解。调解不成的,当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  第三十七条物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核,统一管理。区、县(市)房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实,并将核实结果及时上报。

  物业服务企业或者相关管理人经查实存在失信行为的,应当记入信用档案。

  第三十八条物业管理区域内不得有下列行为:

  (一)擅自拆改房屋承重结构;

  (二)擅自改变物业规划用途;

  (三)侵占、损坏公共场地,物业共用部位、共用设施设备;

  (四)损害或者违章使用电力、燃气设施。占用消防通道,挤占消防设施;

  (五)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;

  (六)违反规定进行房屋装饰装修;

  (七)违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分;

  (八)排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

  (九)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

  (十)违反规定饲养家禽、宠物;

  (十一)违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动;

  (十二)实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  (十三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

  (十四)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

  (十五)在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等;

  (十六)法律、法规禁止的其他行为。

  发生上述行为时,业主有权投诉举报;物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正;拒不改正的,应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门接到报告后,应当对违法行为依法进行处理。

  第三十九条物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的,应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

  业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,由物业服务企业代为收取,单独计账,独立核算,定期公布账目,并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

  第五章 物业专项维修资金

  第四十条物业管理区域内的业主,应当依法交纳物业专项维修资金。物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。

  第四十一条业主大会成立前,物业专项维修资金由市房产主管部门代管,并在商业银行开立专户。业主大会成立后,决定自行管理物业专项维修资金的,应当在商业银行开立专户,并接受市房产主管部门监督。

  物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账,以幢为单位设分幢账,按照房屋户门号设分户账。

  第四十二条物业专项维修资金的使用按照下列程序办理:

  (一)业主委员会会同物业服务企业,根据维修、更新、改造以及增设项目提出使用方案。未选聘物业服务企业的,由业主委员会提出使用方案。业主委员会可以聘请专业机构提出使用方案;

  (二)业主委员会组织相关业主讨论使用方案。属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备的维修由全体业主讨论,涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的,由所涉及范围内的业主讨论,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用;

  (三)业主委员会持相关资料向房产主管部门申请列支;

  (四)房产主管部门审核同意后,业主委员会组织实施使用方案;

  (五)工程完工后,业主委员会持相关资料向房产主管部门申请结算。业主大会自行管理物业专项维修资金的,业主委员会持相关资料到房产主管部门备案。

  第四十三条物业专项维修资金的使用,经业主大会决定,可以在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式:

  (一)委托表决:业主将一定时期内的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

  (二)集合表决:业主大会对特定范围内的事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业实施;

  (三)默认表决:业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票;

  (四)异议表决:根据管理规约的规定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  第四十四条物业管理区域内未建立物业专项维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的,由业主共同决定补建、续筹方案,委托业主委员会、街道办事处及时补建或者再次筹集。

  因客观原因导致未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金不足的,发生维修费用时,由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。

  第四十五条物业管理区域内,发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时,应当立即使用物业专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。

  区、县(市)人民政府应当设立应急资金。业主物业专项维修资金分户账余额不足的,或者物业专项维修资金存在资金缺口的,或者产权单位不存在、拒不履行修缮责任的,街道办事处、乡镇人民政府应当通知相关业主履行维修义务。业主拒不履行的,区、县(市)人民政府应当使用应急资金垫付,组织施工队伍代为修缮,并向相关业主依法追缴所需费用的本金及利息。

  第六章 旧住宅区物业管理

  第四十六条本条例所称旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区,以及按照政策移交政府管理的安居、解困、回迁和主辅分离等住宅区。

  第四十七条市和区、县(市)人民政府应当对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅区进行改造整治,并向社会公布改造整治规划和年度计划。

  第四十八条旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务,由物业服务企业根据业主的需求和支付能力,提供环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护和房屋小修养护等基本的物业服务,合理收取物业服务费。

  旧住宅区综合改造后业主大会可以自行选聘,也可以委托街道办事处负责选聘物业服务企业。

  对尚不具备引入专业物业服务条件的,业主应当在居(村)民委员会的指导下,根据管理服务质量和费用,自愿选择服务模式,并承担相应管理费用。

  第四十九条对于产权多元化或者出租房屋较多的旧住宅区,可以在居(村)民委员会指导下,由业主代表、产权单位代表、承租人代表等联合组成协商议事组织,进行自治管理。

  第五十条协商议事组织人数为九至十三人的单数。协商议事组织中的业主代表、承租人代表资格应当符合本条例第十九条(一)、(二)、(四)、(五)项的规定。

  协商议事组织应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对协商议事组织成员有异议的,由居(村)民委员会协调解决。

  第五十一条旧住宅区内共用部位、共用设施设备,属于全体业主共有。

  已成立业主委员会的,由业主委员会代全体业主管理共用部位、共用设施设备;未成立业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府指导旧住宅区所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责。

  第七章 法律责任

  第五十二条违反本条例第六条规定,住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由行政执法主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

  第五十三条违反本条例第三十条第一项规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人的,由行政执法主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十四条违反本条例第三十条第二项规定,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的,由行政执法主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第五十五条违反本条例第三十条第三项、第四项、第五项规定,物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的,或者擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益的,或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由行政执法主管部门责令限期改正,给予警告,并处五万元以上二十万元以下的罚款。所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第五十六条违反本条例第三十条第六项规定,物业服务企业未在规定时间内移交有关资料和资产的,由行政执法主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料和资产的,处以五万元以上十万元以下的罚款。

  第八章 附 则

  第五十七条本条例自年月 日起施行。

 
编辑: zfw04