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关于沈阳市人民政府办公厅《关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》的政策解读
    稿源: 市房产局  2018-08-06 10:49
 

  日前,沈阳市人民政府办公厅印发了《关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》(以下简称《实施意见》)。现将有关政策解读如下:

  一、《实施意见》出台背景

  为进一步加强我市旧住宅区综合管理,提升人民群众居住品质,解决现阶段旧住宅区管理中“决策难、维修难、服务差、收费低”等突出问题,打破旧住宅区改造后“一年新、二年旧、三年破”的现状。结合《辽宁省物业管理条例》等相关法规精神,结合我市旧住宅区实际,提出一系列提升旧住宅区综合管理水平的实施意见。

  二、《实施意见》主要内容

  《实施意见》主要包括总体要求、完善综合管理体制、推行社区党组织监督指导下的社区、业主大会执行机构、管理服务主体“三位一体”共管模式、创新解决突出问题、完善扶持政策和约束机制等5大方面内容,突出旧住宅区管理服务主体及服务模式,解决了“决策难、维修难、服务差、收费低”等突出问题,强调了对旧住宅区提供服务主体的各项保障补贴措施,提出一系列提高旧住宅区综合管理水平的实施意见。具体来看,主要有以下内容:

  (一)工作目标。利用三年的时间,构建统一政策、统一标准、多种管理模式并存的“1+1+N”旧住宅区综合管理工作格局,在全市旧住宅区建立业主大会执行机构并确定管理模式,落实管理服务主体,共管模式规范化率90%以上。

  (二)完善综合管理体制。建立三级政府四级管理联席会议制度,市、区、街道和社区要层层建立旧住宅区综合管理联席会议制度,推进各职能部门进小区,制定责任清单,强化属地管理责任,街道办事处要设立物业管理机构,配备物业专管员,指导社区建立环境与物业管理委员会。

  (三)推行社区党组织监督指导下的社区、业主大会执行机构、管理服务主体“三位一体”共管模式。推动社区支部书记和其他支委,依法兼任业主委员会主任或者进入业主委员会,提高业委会的党员比例,大力培育红色物业,明确业主大会执行机构的三种形式,一是条件成熟的旧住宅区,通过选举产生的业主委员会,二是对于指导后仍不能成立业主委员会的旧住宅区,可由街道办事处指导社区居委会代行业主委员会职责,三是对于产权多元化或出租业主较多的园区,可在社区居委会的指导下,组成协商议事组织,进行自治管理。明确五种管理服务主体及服务模式,分别是有物业服务企业提供专业化物业服务、保障型物业服务企业提供的保障型物业服务、社区物业服务中心(民办非企业单位)提供的社区化物业服务、业主或居民提供的共谋共享自我服务、产权单位提供的共建共治保障服务。

  (四)创新解决突出问题。通过采取委托、集合、默认、公示、异议等方式提高表决效率,解决“决策难”问题;通过对旧住宅区专项维修资金补建和续筹,解决“维修难”问题;通过明确服务内容和收费标准,解决“服务差、收费低”问题。

  (五)完善扶持政策和约束机制。市房产局会同市财政局制定全市旧住宅区考核和奖励标准,市、区政府将连续3年给予旧住宅区管理服务主体资金补贴,提供保洁服务支持,支持规模化经营,政府托底保障困难群众减免服务费,给予服务主体招投标加分。

  三、部分内容具体解读

  (一)推行旧住宅区“三位一体”共管模式。

  旧住宅区“三位一体”共管模式是指,在社区党组织监督指导下,社区居委会、业主大会执行机构和园区管理服务主体三者,共同建立联席会议制度,共同研究解决园区内相关事务。

  (二)做好业主委员会、管理服务主体党建工作。

  在业委会选举过程中,加大业委会党员比例,积极动员社区书记、其他支委和社区党员,在其是该园区业主前提下,可以将其列为候选人,参与业主委员会选举。同时,在社区居委会换届选举中要考虑吸纳辖区内物业服务企业优秀党组织负责人兼任社区两委。

  (三)业主大会执行机构的产生和组织形式。

  旧住宅区业主大会执行机构分为三种,一是业主委员会,二是社区居委会,三是居民协商议事组织。业主委员会的成员产生是通过依法依规选举产出业主委员会委员;社区居委会代行业主委员会的前提是,该园区在街道办事处指导下,因各种原因仍不能成立业主委员会后,由社区居委会直接代行业主委员会职责;居民协商议事组织成员是由社区居委会根据园区实际情况,选取业主代表、产权单位代表、承租人代表等多方联合组成,各方代表的推选办法由社区居委会制定。

  (四)简化选聘管理服务主体程序

  旧住宅区选择管理服务主体,业主大会执行机构可以采取竞争性谈判、单一来源、询价等简易程序,可不进行公开招投标。提倡将未纳入物业管理的旧住宅楼经业主大会通过后,纳入临近的物业管理小区管理。同时,提倡旧住宅区先引进物业服务企业,先期介入、先行服务,再召开业主大会决定是否继续聘用该物业服务企业。

  (五)解决“决策难”问题

  为解决旧住宅区业主大会决策难的问题,业主大会议事规则中可以约定,出租房屋业主视为有知情权的业主;业主大会表决事项公示期满后,可将未参与表决的票数计入多数票;业主大会表决可实行“反向投票法”,以有知情权的业主人数和建筑物总面积为基数,根据决定事项,反对票不足“双二分之一”或“双三分之一”的,视为表决事项通过。但业主大会议事规则应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后才可使用上述表决规则。

  文件链接:沈阳市人民政府办公厅关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见

 
编辑: zfw14