住房公积金
养老保险
医疗保险
失业保险
每日价格
交通违章
旅游景点
您当前的位置 :政务公开 > 法规公文 > 政策解读 正文
关于《沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的政策解读
    稿源: 市政府办公厅  2017-06-19 10:20
 

  为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,严厉打击房地产开发销售和中介机构违法违规行为,进一步促进我市住房有效供给,改善供求关系,稳定住房价格和市场预期,实现房地产市场平稳健康发展,根据《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房〔2017〕80号)精神,结合我市实际,特制订本《实施意见》

  一、【原文】全面加强我市土地出让统筹管理,增强政府对土地市场的宏观调控能力,确保住宅用地供应平稳有序。统筹安排我市近3年的住房建设所需用地,根据商品住房库存消化周期,适时调整各地区住宅用地供应规模、结构和时序。对消化周期在36个月以上的,要停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加供地并加快供地进度。在住宅用地出让前,由规划国土部门牵头、有关部门配合,合理确定商住比、车位比、容积率及基础配套设施、公共服务配套设施的建设内容和时限。

  【释义】同原文

  二、【原文】结合各地区区域实际和土地出让情况,合理确定土地出让起始价,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价土地扰乱市场预期的现象。

  【释义】2016年我市出台了《沈阳市人民政府关于落实差别化用地政策的实施意见》(沈政发[2016]17号),该意见根据土地市场实际情况对不同类型土地进行归类并规范了相关定价原则。2016年我市出台了《沈阳市人民政府办公厅转发市规划国土局关于沈阳市城区土地级别基准地价出让金标准的通知》(沈政办发〔2016〕130号),该通知对各土地用途的基准地价标准进行了更新,为沈阳市土地招标拍卖挂牌价格评审委员会合理确定土地出让起始价、底价提供了决策依据。

  三、【原文】全面落实土地利用动态巡查制度,加强土地出让供后监管,核查已出让商品住宅用地的企业缴款、开竣工等情况,确保开发企业按期开工、竣工。按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令53号)规定,除属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的情形外,未动工开发满1年的闲置土地,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满2年的,无偿收回国有建设用地使用权。同时,将其建设用地使用权人纳入房地产行业信用信息记录,使用权人在该土地上建设的房屋上市销售前,不得参与其他土地的出让竞买。

  【释义】2016年11月2日,市人民政府办公厅转发了《市规划国土局关于〈沈阳市闲置土地处置办法〉的通知》(沈政办发〔2016〕140号)。根据国土资源部《闲置土地处置办法》(第53号令),国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地;已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满1年的国有建设用地,可以认定为闲置土地。 闲置土地严格实行属地管理,各区、县(市)政府是闲置土地处置的责任主体,区政府处置方案应以政府名义上报市政府批准后实施。因国有建设用地使用权人自身原因造成闲置土地的处置方式包括以下两种:一是未动工开发满1年的,闲置土地处置方案经市、县(市)政府批准后,由区、县(市)规划国土部门向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;二是未动工开发满2年的,闲置土地处置方案经市、县(市)政府批准后,由区、县(市)规划国土部门向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。

  四、【原文】各地区要认真排查、解决影响已出让土地开工的历史遗留问题,确保出让土地达到净地标准;要积极落实停缓建工程处置工作方案。加快研究解决住宅挡光问题。

  【释义】解决影响已出让土地开工历史遗留问题主要是指“净地不净”问题。“净地不净”问题是指设定供地状况为净地的已出让地块中,仍存在征收工作未完成,原土地、房产手续未注销和配套设施未迁移等遗留问题,影响地块竞得人后续开发手续办理和开工建设的情况。各区政府作为责任部门,应逐个分析,制定解决方案和工作计划,要于2018年6月底前完成“净地不净”项目中存在的征收及原土地、房产手续注销工作。

  五、【原文】严格按照《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等规定办理商品房预售许可,全面实施商品房预售资金监管制度。中心城区的商品住房项目分期开发建设的,每期申请预售面积不得低于2万平方米(尾盘除外)。取得预售许可的商品住房项目,开发企业要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格,一次性对外销售,不得分期分批销售,并在售楼现场显著位置公示楼盘销控表。全面推行住建部、工商总局新版《商品房买卖合同》。

  【释义】 1.《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)第五条规定“商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。”2010年住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)规定“严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求。”去年以来,为增加市场供应,稳定住房价格,我市对工程形象进度的最低要求是工程主体结构达到地上“正负零”,但预售项目必须接受商品房预售资金监管。

  2.按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)要求,各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。所谓商品住房预售资金监管制度,是指购房人交付的商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由房产部门指定的监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设,预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。目前,市房产局正在修改2013年出台的《沈阳市商品房预售资金监管办法》,目的是防范和控制因房地产开发企业问题导致的“烂尾楼”风险,最大限度地维护好购房人的合法权益,新办法预计7月底前可以出台。 3.住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)规定,为严格商品住房预售许可管理,各地要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求,预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区,要建立商品住房预售许可绿色通道,提高行政办事效率,支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。我市针对中心城区房价上涨较为明显的实际,规定中心城区的商品住房项目分期开发建设的,每期申请预售面积不得低于2万平方米(尾盘除外)。本实施意见中的中心城区是指和平区、沈河区、大东区、铁西区、皇姑区、于洪区和浑南区。此外,建房〔2010〕53号文件还规定,取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。对此,我市不但要抓好落实,还针对商品房销售不透明的问题,进一步要求房地产开发企业必须将楼盘销控表在售楼现场显著位置公示。

  4.所谓新版《商品房买卖合同》是指,2014年住房城乡建设部和工商总局联合印发的《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)和《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)。新版合同与我市现行版合同相比较而言,有很多优点:一是增加了合同目录和专业术语的解释,避免双方因对房产术语理解不一致而导致纠纷;二是增加了商品房预售资金监管条款;三是增加了层高、阳台约定,避免商品房交付验收时产生纠纷;四是增加了对房屋权利瑕疵担保义务条款,要求开发企业明确房屋是否抵押等;五是细化了房屋交付验收条件,明确房屋交付必须取得建设工程验收备案证明文件和房屋测绘报告,增加了基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件;六是修改、补充规划设计变更条款,细化了违约责任;七是详尽设定了商品房质量及保修责任,突出了地基基础和主体结构问题,细化了装饰装修及设备标准,明确了保修责任,新增质量担保条款;八是修改了产权登记条款,增加了预售合同登记备案条款,明确开发商办理合同备案的义务;九是增加前期物业服务内容;十是新增了建筑物区分所有权条款,明确规定买受人对其建筑物专有部分拥有完全的所有权。总体上来看,新版合同可以更好地维护公平公正的商品房交易秩序,保障交易当事人、特别是购房人的合法权益。市房产局将于10月底前完成新版合同的网签系统调试工作,并推行新版合同。同时要做好对全市房地产开发企业更换新版合同的培训工作,在此也提醒广大房地产开发企业提前做好启用新版合同的各方面准备工作。

  六、【原文】进一步规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更等行为,明确可撤销的情形。严禁房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤积房源、捂盘惜售,牟取不正当利益的行为。

  【释义】住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)要求,各地要规范商品住房预订行为,购房人预订商品住房后,未在规定时间内签订预售合同的,预订应予以解除,解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的,双方应递交申请并说明理由,所退房源应当公开销售。

  目前,有的城市已经明确了网签备案合同可以撤销或变更合同信息的情形,但我市还没有这方面的规定,存在房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤积房源、捂盘惜售、牟取不正当利益的可能,为强化制度防范,市房产局、规划国土局要抓紧出台相关制度,力争在8月底以前完成。

  七、【原文】严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。市房产局负责组织和指导全市房地产销售和中介行为的执法检查工作,制定我市房地产市场监管办法。各地区要切实履行本辖区内的房地产市场监管主体责任,明确监管部门,配备监管人员,建立房价异动区域销售现场日常巡查与现场检查纠错机制,严肃查处开发企业和中介机构捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、未许先售、捆绑搭售等违法违规行为。对存在不正当经营行为的,要加大处罚力度,责令限期整改。对妨碍执法检查或逾期未整改的,要暂停其网签资格;情节严重的,要列入严重失信企业“黑名单”;性质恶劣的,要依法清出市场;构成犯罪的,要移送有关部门依法追究刑事责任。市房产局、规划国土局按职责分工建立二手房网签系统,进一步规范存量房市场秩序和中介机构行为。

  【释义】 1.严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。为净化房地产市场环境,维护房地产市场秩序,保护消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,2016年10月住房城乡建设部下发了《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房〔2016〕223号),要求各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为,维护房地产市场秩序对稳定房地产市场的重大意义,通过推进简政放权、放管结合、优化服务改革,加强监管创新,加快构建事中事后监管体系,依法保护合法经营房地产开发企业的正当利益,严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为,营造公平竞争的房地产市场环境。要求房地产开发企业要遵纪守法,诚实守信,恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺;要发布真实房源信息和广告,严格执行商品房销售的有关规定,实行明码标价制度,维护消费者合法权益;要接受政府和公众监督,积极履行企业社会责任,通过向消费者提供优质的商品和服务赢得市场。该通知规定,要重点查处房地产开发企业“九种”不正当经营行为,主要是:发布虚假房源信息和广告;通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;未取得预售许可证销售商品房;不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格;捂盘惜售或者变相囤积房源;商品房销售不予明码标价,在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;其他不正当经营行为。同时规定,对存在问题的房地产开发企业,各级房地产主管部门应当视情节轻重采取五种措施,即书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单、由资质许可机关在资质审查中重点审核等。按照住建部的总体部署,结合我市实际,市房产局对意见中提出的六种但不限于这六种违法违规行为实施重点打击。近期,按照省住建厅的部署和市政府的总体要求,市房产局将针对房地产销售市场存在问题,组织开展一次全市范围内的专项整顿行动,之后要强化对日常投诉的受理和跟踪检查。

  2.市、区房产部门按职责分工建立两级监管体制。市房产局负责组织和指导全市房地产销售和中介行为的执法检查工作,制定我市房地产市场监管办法。前不久,住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,这个条例为住房租赁和销售监管工作指明了方向,进一步明确了市、县人民政府房产管理部门对本行政区域内住房租赁和销售活动的监督管理职责,市房产局将按照住建部的新要求,制定好以住房租赁和销售为主要内容的市场监管办法。同时,强化对房地产销售和中介行为的监管,关键在区,因此本实施意见要求各地区要切实履行本辖区内的房地产市场监管主体责任,明确监管部门,配备监管人员,建立房价异动区域销售现场日常巡查与现场检查纠错机制。目前,有的区房产管理部门还没有开展此项工作,存在监管主体责任、监管部门、监管人员不落实、不到位等问题。近日,市房产局要求各区房产管理部门一定要按照本实施意见的要求尽快抓好落实。对责任不落实的区房产管理部门,市房产局要进行通报批评。

  3.市房产局、规划国土局按职责分工建立二手房网签系统。网上签约是二手房交易操作标准最后一个重要配套环节,对于进一步规范存量房市场秩序和中介机构行为来说意义重大。所谓二手房网签,即二手房网上签约,是指二手房买卖双方当事人通过网络操作系统签订《存量房屋买卖合同》的行为,是由市房产局会同市规划国土局推行的一个网上交易系统。这个系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、核验买卖房屋权利状况、签订买卖合同都可以在网上进行。二手房网签的优点在于:一是房源信息更加可靠,确保交易的房屋没有权利瑕疵;二是交易过程全部信息化,可以缩短买卖双方交易递件的时间;三是二手房交易信息上网后有利于政府部门对二手市场进行监控,特别是强化对中介机构的监管和制约。市房产局计划用2-3个月的时间启动二手房网签系统,力争年底前进一步建立二手房交易信息发布系统,打造全市统一的二手房交易监管服务平台,最终实现二手房交易信息发布、房源信息查询、经纪合同订立、买卖合同网签、交易资金监管、登记进程实时查询及房产中介机构管理等闭环式的全方位、全过程的二手房交易监管。

  八、【原文】调整住房公积金贷款额度。职工单方缴存住房公积金的,公积金贷款最高限额为40万元;夫妻双方缴存住房公积金的,公积金贷款最高限额为60万元;家庭成员3人以上共同申请公积金贷款的最高限额为80万元。

  【释义】同原文。

  九、【原文】调整住房公积金贷款首付比例。

  购买商品房:公积金缴存职工及其家庭首次申请住房公积金贷款,贷款最低首付比例为20%;再次申请住房公积金贷款,贷款最低首付比例为30%。

  购买存量(二手)房:公积金缴存职工及其家庭首次申请住房公积金贷款,房屋竣工使用年限为10年(含)以下的,贷款最低首付比例为30%;房屋竣工使用年限为10年以上、25年以下,贷款最低首付比例为40%。再次申请住房公积金贷款,房屋竣工使用年限为10年(含)以下的,贷款最低首付比例为40%;房屋竣工使用年限为10年以上、25年以下的,贷款最低首付比例为50%。

  对3次(含)以上申请住房公积金贷款的家庭,不予受理。

  【释义】同原文。

  十、【原文】对高校、中等职业学校在校生、新毕业生(毕业未超过5年,下同)购买商品住房的,给予契税全额补贴政策。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的,给予每平方米200元的奖励政策。对高校、中等职业学校新毕业生购买商品住房的,开展省内异地公积金互贷互还业务,住房公积金缴存累计达到6个月的,即可申请公积金贷款。

  【释义】该政策是2016年3月25日《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(沈政办发〔2016〕40号)和《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市促进房地产市场健康发展的补充措施的通知》(沈政办发﹝2016﹞106号)两个政策中,一部分有关在校生、新毕业生购房支持政策的延续。进一步统一了新毕业生的界定,是指自毕业之日到购房之日未超过5年的毕业生。每名在校生、新毕业生只能享受一次该项补贴。高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房补贴资金的归集、认证、审核和发放工作,暂按市房产局、规划国土局、财政局、国税局、地税局联合发布的《关于个人购买住房实行补贴政策的通知》(沈房发〔2017〕10号)执行,由于受发放技术条件限制,有关购房补贴暂未发放到位。对此,各有关部门正在积极研究更为合理、便捷的发放办法,敬请已经按政策购房的大中专生耐心等待。

  十一、【原文】对已供应、未开发的房地产开发用地,在符合用地政策规定前提下,开发企业可申请转换用途,支持向文化、旅游、养老等业态转化。

  【释义】同原文。

  【原文】用于居民自住的新建商住公寓或酒店式公寓,商品房买卖合同中房屋用途项标明为“自住”的,在落户、水电暖用价等方面享受住宅同等政策,但其商业属性不变。其中,居民享受落户政策须取得房屋所有权证或不动产登记证并实际居住,享受民用电价须经现场确认用电分类属于城乡居民住宅用电范畴。

  【释义】居民购买的自住型新建商住公寓或酒店式公寓,享受落户、水电暖用价等方面住宅同等政策。但落户、民用电价要遵从公安、供电部门的有关规定。关于是否享受学区房政策,以房地产开发企业售房时所做承诺为准。基于本意见已明确商住公寓或酒店式公寓仍为商业属性,因此不再享受住宅契税政策,但2016年3月28日至本意见发布之日前,居民购买的自住型新建商住公寓或酒店式公寓,仍享受住宅契税政策。

  【原文】对原规划用途为商业或公建(含办公)但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目,同时具备以下条件:2016年12月31日前完成竣工备案且未售出,地处非核心商业区(金廊核心区(长大铁路至浑河北岸段)、太原街商贸区、中街商业区、东中街商业区以外),具有独立卫生间、能满足基本居住条件,可调整为自住型公寓并享受同等政策。

  【释义】对原规划用途为商业或公建(含办公)但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目,可调整为自住型公寓,但须同时符如下条件:

  (一)2016年12月31日前完成竣工备案且未售出,“未售出”可以是全部房屋未售出,也可以是部分房屋未售出。

  (二)项目地处非核心商业区,即不处于金廊核心区(长大铁路至浑河北岸段)、太原街商贸区、中街商业区或东中街商业区;

  (三)项目基本单元具有独立卫生间、能满足基本居住条件。7月底以前,市房产局会同市规划国土局完成公寓“商改住”审批办法,明确审批要件和流程。项目经“商改住”批准后,房地产开发企业可持《准予公寓“商改住”通知书》到市不动产登记中心办理合同备案信息变更,未售房屋出售时,《商品房买卖合同》的房屋用途项可加注“自住”,此变更不属于项目规划用途变更或商品房预售许可用途变更,仅适用于享受本条规定的住宅同等政策。

  【原文】对在建商品住房项目,在确保配套服务设施满足规定且经公示利害关系人无异议的情况下,开发企业可申请调整套型结构。

  【解读】规划主管部门将按以下程序调整在建商品房项目套型结构。

  1.建设单位应当委托有相应资质的设计单位按照调整后的户数重新核算相关配套设施(包括社区配套用房、托幼建筑、停车泊位、群众健身设施、市政管网设施等),确保规划调整满足相关规定。

  2.建设单位对套型结构等相关内容调整须在项目现场、售楼处等醒目位置公示,征求利害关系人意见,如公示期间无异议的,建设单位可提出书面申请调整套型结构,并说明调整理由和调整内容。

  3.对于符合规划条件及相关规定的申请,规划主管部门受理并履行规定的规划变更程序。

  十二、【原文】加强房地产市场舆论引导。有关部门要加强房地产市场相关信息公开,及时解答市民关心的政策问题;新闻媒体要加强宣传引导,深入报道和解读相关政策措施,引导居民理性消费,防止虚假信息或不负责任的预测、评论误导消费预期;对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的新闻单位和个人,要依法追究责任,共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

  【解读】本条意见的重点是,市建设、房产、规划国土等部门应当按照市政府的相关规定,各自做好房地产市场信息公开工作,及时解答市民关心的政策问题。同时要加强与媒体的合作与沟通,客观理性地分析市场,引导合理的房地产投资和消费,对发现的捏造信息、虚假报道、造谣滋事行为,要依法追究责任。

  十三、【原文】本意见自发布之日起施行,并根据国家有关政策和市场形势变化,适时做出调整。《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(沈政办发〔2016〕40号)和《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市促进房地产市场健康发展补充措施的通知》(沈政办发〔2016〕106号)同时废止;已按上述文件购房,但尚未享受相关优惠政策的购房人可继续享受落户、子女入学等优惠政策。

  【释义】

  1.本意见自发布之日起施行,发布之日为市政府办公厅在中国沈阳政府网公布本意见的稿源时间——2017年6月7日16:55。

  此前发生的房产交易行为按原政策执行,之后发生的交易行为按本政策执行。其中,商品房买卖以商品房合同备案登记日期为准;二手房转让以不动产登记部门受理过户申请之日为准。

  2.《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(沈政办发〔2016〕40号)和《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市促进房地产市场健康发展补充措施的通知》(沈政办发〔2016〕106号)同时废止;已按这两个文件购房但尚未享受相关优惠政策的购房人可继续享受落户、子女入学等优惠政策。此外,在这两个文件中还包括国家、省、市出台的一些政策规定,这两个文件的废止,并不影响其他政策规定的继续执行,如涉及房地产开发企业的税费减免政策等。有关政策衔接工作由市房产局会同有关部门共同解释。

  (稿件来源:市房产局)

 

 

 

 
编辑: zfw01
 
关于我们 | 网站声明 | 网站导航 | 网站纠错 | 辽ICP备11004362号
建议使用1024*768分辨率 IE6.0以上版本浏览器
主办:沈阳市人民政府 承办:沈阳市人民政府办公厅 技术支持:沈阳网 网站维护电话:024-22734463